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男子让朋友代买房 起诉过户房没了还得给使用费

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说不出的爱你丶

回复 1 楼 2016-11-25

男子让朋友代买房 起诉过户房没了还得给使用费

  李某借朋友王某之名在京购买了一套房屋,待他本人具备购房资格要求对方过户时,却遭到拒绝。不仅如此,王某还反诉要求李某支付之前房屋的占有使用费。北京晨报记者昨天获悉,通州法院一审判决李某败诉,之前他转给王某的80万元购房款属于双方债务债权关系。

  2010年,河北籍男子李某欲在京购买一套商品房,但因不符合购买条件,便找到具有北京市户口的朋友王某。双方口头约定,李某以王某名义购买一套房屋,待李某社保基金缴满五年后,再将房屋转登记到李某名下。不久,李某将80万元购房款交给王某购买住房一套,房屋登记在王某名下。此后,李某将房屋装修后入住。

  时至今年,李某在北京工作且缴纳社保已满五年,具有了在北京购买房屋的资质,便要求王某将上述房屋转登记到其名下,不料遭到拒绝。无奈之下,李某只得将王某告上法庭。

  庭审中,李某主张诉争房屋系他本人以王某名义购买,并有银行转账记录佐证。但王某辩称,该房屋是自己向李某借钱购买,且房屋已经登记在自己名下,故房屋归其所有。此外,王某还提出反诉,要求李某尽快搬离诉争房屋,并要求王某支付自2010年到2016年间的占有使用费。

  法院认为,根据我国《物权法》的规定,不动产以登记作为公示所有权的要件。因李某不能提供充分证据证明该房屋是其以王某名义购买,故认定该房屋是王某所购,判决房屋所有权归王某所有,所涉80万元系债务债权关系。

  通州法院李春雨法官提醒说,“借名”买房有风险,若迫不得已需要借名,以此案为例,应注意以下几个方面:第一,尽量选择诚信之人,避免纠纷发生。第二,李某应要求王某以书面形式确认借名购买房屋的事实,并应与王某签订书面协议,明确约定房屋转登记的时间。第三,李某应保存好各种证据材料,如银行转账清单、王某收款单据等。第四,李某可与王某协商设定一个虚假的抵押权并进行抵押登记,以防王某中途转移房屋所有权。第五,李某应在符合转登记条件时尽快与王某办理转移登记手续,取得房屋所有权。


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回复 2 楼 2016-11-25

以他人名义买房的纠纷

  在买房过程中,一些购房者为了避税、不占用首套认定、自身证件不全、信用记录不良等原因,而使用亲属、朋友的名义来买房,但是到后期遭到房产要不回来的问题。资历深律师们提醒,在这类买房问题中,许多购房者可能会面临钱财落空的结果,需尽量避免以他人名义买房。

  【案例一】

  以亲兄弟名义买房

  房子却迟迟无法要回

  最近,一市民向购房热线发来信息。据其介绍,其公公在上世纪90年代买了套房子,当时因为没有身份证,就用了其公公的弟弟的名义来买房。目前,这套房产的产权证上写的是这位读者公公的弟弟的名字。最近,这位读者想要将房产过户到自己名下,可是却遭到了拖延。

  律师表示,如果这套房子是在这位读者公公的弟弟未婚时购买,那么算他个人婚前财产。通常情况下,只要他个人同意将这套房产过户到这位读者的名下就可以了。不过在过户的过程中需缴纳相应的税费。如果其公公的弟弟不同意将房产过户,那么,这位读者可能面临无法要回房产的风险。因为,房产证是认定房屋产权归属的凭证,如果上面写的是其公公的弟弟的名字,想要回房子很难。通常在这种情况下,只能起诉对方不当得利或主张借款。在有证据证明这套房子是其公公出资购买的情况下,才能要回房款,否则很可能会钱财落空。

  律师表示,如果这位读者公公的弟弟不配合,这位读者将碰到的关键问题是要认定房屋的归属问题。不过,举证难度很大,因为房屋作为不动产,其产权认定通常以产权证为依据。如果这位读者没有证据证明这套房产其实际归属是其公公且是其公公出资购买,就很难要回房产。通常情况下,只能在有相关汇款凭证的基础上,起诉对方不当得利或主张借款。

  【案例二】

  以儿子与儿媳名义买房

  遭遇离婚财产分割困扰

  读者曾先生近遇到了困扰。当初,考虑到儿子要结婚,他与妻子将半辈子的积蓄给儿子买了套房。考虑到是作为儿子的婚房,因此在房产证上属了儿子以及儿媳的名字。可是,没想到儿子与儿媳妇结婚没几年,因为性格不合闹起了离婚。近,儿媳提出要分割这套房产。这让曾先生很气愤,自己和妻子花了半辈子的积蓄,为儿子买的房子,凭什么要分给儿媳妇。

  表示,像曾先生遇到的这种情况,通常会认定这套房子是一种赠予,是儿媳与儿媳妇双方共有的财产,离婚时双方会各分割一半。

  对此,律师也认为,这套房产是在曾先生的儿子结婚前买的,但这套房产房产证上写的是儿子与儿媳妇的名字,通常会被认定是曾先生夫妇对儿子与儿媳双方的赠予,定为双方共同财产。

  认为为子女买房的家长,如果要避免发生像曾先生遇到的这种情况,在婚前可签订婚前财产协议,确认这个房屋的归属、款项支付等情况,约定子女的配偶对这套房产放弃权利,以避免日后发生纠纷。

  律师提醒,一些父母为了给子女及其配偶买婚房,会在房产证上挂上子女及配偶的名字。如果没有特别做出协议约定,这种赠予关系很难撤销。

  【案例三】

  以朋友名义买房 遇朋友过世后财产纷争

  市民李先生独自在泉州工作,在买房时遇到了征信记录不良贷不了款的情况。当时,李先生想到了其好友王先生。因为对方也在泉州工作多年,且感情甚好,因此打算用王先生的名义来买房。经王先生同意后,李先生用王先生的名义来买房,房产证上也写王先生的名字。不过,双方私下签订了合同,约定房屋的归属情况。一晃几年过去了,李先生住进了自己满意的房子,但是朋友王先生却遇意外过世。李先生想将房产过户到自己名下,却遭到了王先生妻子与子女的反对,导致房产迟迟无法过户。

  表示,李先生遇到的这个问题,要先起诉确权。通过相关证据证明这套房产是属于李先生的。比如双方的协议、购房合同、购房发票等。特别是双方关于房屋真实归属的协议非常关键。在能证明李先生是这套房屋的真实所有者的情况下,才能要回这套房产。

  表示,李先生遇到的这个问题,如果双方事先没有协议约定房屋产权的真实归属,在对方不配合的情况下,很难要回房产。

  房产证决定房屋归属

  律师们提醒,产权证即房屋所有权证,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。在房产交易过程中,以他人名义买房暗藏风险,需尽量避免。

  律师提醒,尽量不要以他人名义买房。如果逼不得已采取这种形式的话,要跟对方签订协议明确约定房屋的权属、购房款谁来支付等,为日后维权提供依据。同时,在买房过程中,资金往来尽量采取转账的方式,并且尽量转到开发商或者转到名义买房人的账户,并保留凭证。

  表示,以他人名义买房很容易出现钱财两失的情况。并且,即使实际买房人与名义买房人双方有约定房屋的实际归属,但是这样的约定无法对抗第三人。也就是说,如果名义买房人将房产出售给第三人,这套房屋的实际所有人很难要回房产,只能通过相关的证据向名义买房人追究损失。


头脑社会大本营

回复 3 楼 2016-11-25

买房的流程与注意事项

  一、明确目标

  买房做什么用途?这是买房时首先要明确的问题。如果用来自住,要多关注周边配套和出行成本等因素,优先选择靠近市区的住宅;如果用来投资,则应重点关注房屋的升值潜力。

  二、新房pk二手房

  买新房还是买二手房?小编认为,这是对两种不同生活方式的选择。对生活便利度要求高的人,适合购买市区二手房;对生活品质要求高的人,不妨选择郊区新房。此外,通常情况下新房首付比二手房低,首付压力大的购房者,可以优先考虑新房。

  三、准备资金

  买房的时候,最少不了的就是钱。首付和月供的金额,将直接关系到未来数十年的生活品质。因此建议大家买房时量力而为,根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。

  四、选择楼盘

  通常情况下,有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘,品质相对更有保障。在同一区域连续成功开发的楼盘,也可以优先考虑,因为此类楼盘通常资源整合度高,配套较完善。

  五、考察配套

  配套的完善与否直接影响着小区居民的生活品质。一个配套完善的小区,在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果有自建的幼儿园、会所等,生活将更为便捷。

  六、划定面积

  确定楼盘后,可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定,不宜过大,但也不能过小,适中为好。

  温馨提示:在划定房屋面积时,税费也是一项重要的参考标准。按国家规定,首次购房面积90平米内,需缴纳总房款的1%;首次购房面积90-144平米,需缴纳总房款的1.5%;非首次购房或首次购房144平方以上,按总房款3%缴纳。

  七、选对楼层

  高楼层就是好楼层?no!楼层的挑选要结合家庭成员情况来定。一般情况下,家中有老人的,宜选低层;家中有小孩的,宜选中低层;年轻人居住的话,可根据个人喜好而定。

  八、抉择户型

  格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型,是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型,则是通常意义上的差户型。

  九、查验五证

  五证是办理房产证的前提和基础,五证不全的房子,购买起来风险很大。稍有不慎,就可能钱房两空。特别提醒大家:查验五证时最好查原件,因为复印件比较容易被做手脚;如果开发商不同意查验五证,购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。

  温馨提示:“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件,它们分别是:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,如果开发商五证不全,购房者即使交了钱,也无法明确房屋的产权所属。

  十、签订合同

  由于买卖双方在购房知识方面的不对等,使得购房者在签订购房合同时,常常处于被动地位。签订合同时,应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议,必要时可向律师和主管部门求助。

  温馨提示:签合同时除了"五证",还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡,与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后,开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。