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宅地70年使用权到期了怎么办

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水瓶触不可及

回复 1 楼 2016-11-28

宅地70年使用权到期了怎么办

  《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》引人瞩目的是,意见在多处对于公 众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的 法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。意见的发布,将对公民的土地与 房屋权益保护释放哪些新信号?记者采访了权威专家进行深入解读。

  意见:研究续期法律安排

  【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产 长久受保护的良好和稳定预期。

  【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既 然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用 权到期后政府会收回的担心是不必要的。

  今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50 年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是 70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依 据主要是物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如 何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

  杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70 年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次 续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有 权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,意见实质是承认并尊重房产已成为城镇居民重要财产 权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容,但特别 重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

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Ccccccccmy

回复 2 楼 2016-11-28

如何遏制征地拆迁导致的社会矛盾

  意见:不将公共利益扩大化

  【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围, 不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进 一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。

  【专家解读】宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行 征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示,随着各地城镇化进程加快,土地矛盾日益凸显。目前,个别 地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。最终,政府 和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖 锐矛盾,并造成失地农民等长远社会问题。

  记者采访发现,为遏制上述乱象,国土部近年来多次挂牌督办地方政府的违法征地问题,并问责有 关负责人。迟福林认为,意见的一个重点,就是要科学界定公共利益的范畴,防止将公共利益随意扩大化。

  中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示,建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府 ,利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加。政府部门或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的 建设是为了社会公共利益的需要,应当承担举证责任。

  近期,四川查处多起基层干部套取征地拆迁补偿款案件。四川省检察院反贪局统计数据显示,今年 上半年,四川共查办涉农村土地领域的职务犯罪108人,占上半年查办涉农扶贫领域总人数的23%。

  杨立新、常鹏翱等专家表示,受人关注的贾敬龙案,起因就与征地拆迁有关。意见提到细化规范征 收征用的法定权限和程序,这是最根本的法律约束。而遵循及时合理补偿原则,关键是及时。到底是事前、 事中还是事后?补偿费用是多少?都要在征收之前就应该谈好。

  中国人民大学法学院教授刘俊海建议,在适用实际损失赔偿原则的过程中,应当引入价格评估程序 ,且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。

  

  

7sir丶

回复 3 楼 2016-11-28

农民宅基地权益如何得到保障

  意见:落实用益物权

  【文件精神】深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能 力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的 用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。

  【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求,是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与 明确。”刘俊海等专家说,过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地 使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

  记者采访了解到,去年2月,全国人大授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整 实施土地管理法等相关规定,深化农村土地制度改革。其中15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试 点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,要完善宅基地权益保障和取得方式,探索农 民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或 转让宅基地。

  “过去,宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下,大量农民进 城,不少地区宅基地社会保障权利弱化,财产权利性质日益突出。”孙宪忠说,在这种情况下,需要在发挥 宅基地的社会保障作用的基础上,有序赋予宅基地的财产性权利。

  据了解,经过一年多的试点,不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地 完成测量确权后,首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款,8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地 。

  刘俊海、常鹏翱等专家认为,意见回应了农村“三块地”的改革,提出落实宅基地的用益物权,赋 予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成 “活资源”


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回复 4 楼 2016-11-28

房屋产权的来源

  依据我国法律规定,房屋产权可以通过以下几种形式取得:

  购买取得

  购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题:第一应考察所购房屋是合法 ,有关手续是否齐全,卖房人是否有合法身份;第二应与卖房人签订购房合同,在合同中应详细地写明房屋 的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款;第三,应及时到房管部门办理登记、过 户手续。

  建设取得

  这是房屋产权的一种原始取得,是指建设者投入一定的资金建造房屋,则该建设者对其所建房屋享 有产权。通过建设而取得产权的,在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题:第一应注意建设用地的合 法性,即是否经有关部门批准;第二应注意有关手续的合法性,即是否有立项、规划、开工等手续;第三应注 意房屋质量是否合格,即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题,则建设者不一定能取得产 权。

  受赠取得

  这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为,将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时, 赠予人与受赠人应签订书面赠予合同,并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定 义务而将自己的房屋赠予他人时,如果利害关系人主张权利的,则该赠予行为无效。

  抵押取得

  所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的 行为。由于抵押是一种担保行为,当债务人不履行债务时,则抵押权人有优先受偿权,在享有优先受偿权时 抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时,应注意以下几点:第一,抵押人与抵押权人 应订立书面合同;第二应当到有关部门办理抵押登记手续;第三,应当注意抵押房地产的合法性;第四,如果 抵押到期,债务人不能履行债务,则应根据抵押合同的有关约下,办理有关手续。

  继承取得

  我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其 遗嘱继承人或法定继承人所有。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时,如果 有多个继承人,则应按遗嘱及有关法律规定进行折产,持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。