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个人住房贷款条件

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奋斗的青春CH

回复 1 楼 2016-11-28

个人住房贷款申请条件是什么?额度期限及还款计算公式是什么?

  一、借款人必须同时具备下列条件:

  (1)有合法的身份

  (2)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

  (3)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

  (4)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%),并保证用于支付所购住房的首付款。

  (5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

  (6)贷款行规定的其他条件。

  二、额度期限

  贷款最高为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%; 贷款期限一般最长不超过30年。贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。还款方式

  贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

  等额本息还款法是银行默认的还款方式,是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息,又称为等额法。

  其特点是每月还款的本息和一样,这种还款方式虽然容易做出预算,初期还款压力减小,但还款初期利息占每月还款的大部分,还款中本金比重逐步增加,利息比重逐步减少,从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高,但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。

  三、等额本息还款计算方式:

  [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

  等额本金还款也是我们常见的还款方式之一,等额本金还款是借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额也逐月递减,因此又称递减法。

  其特点是每月归还本金一样,利息则按贷款本金金额逐日计算,前期偿还款项较大,每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低,但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。

  等额本金还款计算公式:

  每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率


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回复 2 楼 2016-11-28

个人住房贷款存在的风险有那些?

  个人住房贷款存在的风险主要有:

  个人信用带来的风险

  这是个人住房贷款风险中比例最高的种类,主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

  对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说,一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料,又不用投入过多的时间和成本。在国外,贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作,但由于我国个人资信制度尚未建立,对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准,银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据,其真实性、时效性难以确定,对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年,在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控,现阶段商品房价格较高,每月的还本付息负担较重,一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

  担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方,如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务,按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任,但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业,开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的,因此也极易产生风险。

  欺诈风险

  这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规,捏造事实、隐瞒真相,采取不正当手段套取银行资金,骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款,致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押,或乱开收入证明、伪造身份证件等,这可能是借款人的欺诈行为,也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为,还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

  银行风险

  随着个人住房贷款业务量的急剧上升,各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度,这种服务上的改进,无疑带来了住房信贷消费群的扩大,直接促进了住房市场购买力的提高。但是,如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性,将会造成相关法律手续及文本的缺漏,从而直接导致贷款的损失。

  抵押物风险

  这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间,由于城市建设规划,拆迁等因素而产生产权风险,尽管政府出台了相关办法对此予以保障,但银行仍面临着两种风险:一是拆迁补偿后,其补偿价格远远低于住房市场价格,即使货币化补偿金全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。

  抵押物处分引起的风险

  这是指借款人不能清偿债务时,银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为:(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系,当借款人发生信用危机而形成不良贷款时,银行正常行使抵押物处分权比较困难,其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题,而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题,因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时,房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明,然而这一纸证明的效力有多大,它能否成为银行处置抵押物时的有力依据,我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时,如果遇到有价无市的状况,那么银行虽然实现了对抵押物的占有,但抵押权尚未真正实现。此外,个人住房贷款的期限较长,抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值,变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低,从而造成银行资产的损失。

  贷款条件风险

  这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种,3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况,采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比,由于按月还款本金余额在不断降低,相对而言贷款风险要小得多。此外,个人住房贷款属于中长期贷款流动性差,相对于短期借款亦具有较大的风险。

  其他风险

  其他不可抗风险:其一,为自然灾害及人为伤害风险,如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏,贷款无法收回;其二,房地产业因客观经济大气候影响,行业萧条,造成银行贷款风险;其三,借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

  以上的风险是个人消费贷款过程中存在的机泵风险,对于不同的贷款方式存在不同的风险,需要具体问题具体分析。


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回复 3 楼 2016-11-28

个人住房贷款注意事项有那些?

  注意事项:

  1、按期归还贷款本息。

  2、不提供虚假文件或资料

  3、未经贷款银行同意,不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。

  4、不擅自改变贷款用途,挪用贷款。

  5、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。

  6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。

  7、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押(质押)。

  抵押物:

  1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。

  2、抵押人依法取得的国有土地使用权。

  3、贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。

  4、凭证式国库券。

  5、国家重点建设债券。

  6、金融债券。

  7、AAA级企业债券。

  8、存单等有价证券。

  9、个人住房贷款的保证