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住宅土地使用权自动续期 却让民众房飘在了空中

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heaven潇潇雨歇

回复 1 楼 2016-11-29

住宅土地使用权自动续期 却让民众房飘在了空中

使用期到期

  11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。

  引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

  意见的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?记者采访了权威专家进行深入解读。

  研究住宅土地使用权续期法律安排

  [文件精神]研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  [专家解读]北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

  今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

  杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,意见提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容,但特别重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

  专家认为,意见也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。

  有偿的确定要看原始地价

  赵旭东表示,确定是否实行有偿续期,一方面要看原始取得土地的成本和对价是不是考虑到土地使用权的有期限性,当时地价的确定本身是否就是基于一个有期限的权益而不是一个永久性的权益确定的。

  另一方面,要考虑土地的延续使用是权利人本人使用,还是通过交易转让由他人继续使用。权利延期后,如果使用权人因转让土地而获取交易利益时,是否需要作出相应的利益调整,这的确是需要进一步研究的问题。

  如果有偿续期,是缴纳土地出让金还是纳税,实质上并无根本的差异,只是在法律形式上如何定性更为准确、在实际操作上如何安排更为恰当的问题。我个人更倾向于作为土地出让金缴纳。


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回复 2 楼 2016-11-29

70年产权本意应该是终身使用

  国务院1990年发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。

  70年是如何制定的?

  赵旭东介绍,第一个考虑是不能永久,第二个考虑是尽可能时间定得比较长,能够不影响权利人对土地的使用。

  他表示,土地使用权是一个使用权,而不是所有权,应当有一定的期限限制。尽管本意是长期的使用,但还是要有一个期限的限制,以区别于完全的所有权。

  我个人认为,确定70年期限的重要考虑也许是人的寿命,当时正是在上个世纪90年代初,70岁差不多是一个人的寿命。70年的居住用地期间一般能够保证使用权人终身使用和获得土地使用的权益。

  完全不必担心到期后政府会回收土地

  赵旭东表示,完全不必担心土地使用权到期后政府会收回土地。

  尽管规定了住宅建设用地的70年使用权,理论上讲土地使用权到期,国家可以收回。但是我国土地制度是比较特殊的财产制度,我们实行的是土地的国有和集体所有,而没有实行私人所有。

  虽然我们坚持土地的公有制,但同时又要尽可能地保护民事主体对土地的充分利用和对土地权益的长期拥有。

  实际上,国家从一开始就有这样的考虑,到期后还是要通过某种法律形式,让土地的使用权人继续对土地的合法使用。当初,也没有明确规定到期要收回。

  后来在陆续出台的有关规定和文件中,都有类似到期以后再合法安排的意图。直到《物权法》制定之后,这个问题就比较明朗了,《物权法》第一百四十九条明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

  现在,老百姓完全不必担心政府会收回土地。不仅在国家政策层面上有这样的表示,在立法上也已经有了这样的规定。现在要做的通过进一步的立法,确定具体怎样延期使用,制定具体的操作性规则。

  有偿续期的合理性在于土地的公有

  《物权法》规定了“自动续期”,但没有明确规定自动续期是有偿还是无偿的。赵旭东表示,从理论上来说,可以是无偿的也可以是有偿的。

  他认为,如果实行有偿续期,作为土地的使用者付出相应的成本,也是其合理性,但有偿应该保持在一个比较合理的范围。这一点取决于国家利益、社会利益和使用者利益之间如何进行更合理的协调和安排。

  既然一开始确定的就是有限期的使用权,到期后允许继续使用,这一点根本的利益已经得到保障。续期是对本来约定权利的扩大,相当于新获得一个权利,为此而支付相应的对价也有其合理性。

  站在整个社会的角度看,“这里可能存在一个在土地资源占有和利用方面,全体社会成员的公平问题,即已经获得土地和没有获得土地的社会成员之间的利益平衡问题。”

  赵旭东进一步解释,因为土地是公有的,属于整个社会的,客观上存在对社会财产的利益共享问题。如果是永久的被一部分成员所享有,就存在为此而公平分配和支付合理对价的问题。


wang_and_yuan

回复 3 楼 2016-11-29

使用期不废除 民众房子等于飘在空中

  住宅土地使用权到期后,高价续费,既违背天理,也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期,那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税,如果要征收房产税,就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了,又想每年收房产税,此种贪婪,旷世罕见。对于70年后的问题,必须遵照《物权法》关于“自动”续期,以及象征性收费的原则。在这个问题上,想无偿收回,让民众的房子漂在空中,或者高价续期,再卖一次地皮,都是民众无法接受,更是中国社会的稳定所不允许的,如果以此来试探,甚至挑战民意,那意味着突破了某种底线,后果不堪设想。

  这一次,中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排,形成稳定的预期,揣摩文件精神,当然应该乐观。但不能过于乐观,要意识到这个问题非常敏感非常复杂,不是那么轻易的能够解决。我最担心的是,最终形成的法律安排尽管不再规定要无偿收回,但估计要交一笔不小的费用续期。如果是这个结果,则仍然不是最理想的。我个人一直坚持。最好的办法是废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限,可以继续买卖,打破政府垄断土地市场的现状,同时,真正能够形成良好的预期,并为房产税扫除障碍。


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